Optoppen biedt ruimte voor extra woningen, maar besluitvorming blijft knelpunt
Nederland kan duizenden extra woningen realiseren door bestaande gebouwen uit te breiden met één of meerdere woonlagen. Toch worden deze mogelijkheden nog beperkt benut. Volgens HDO Groep ligt het grootste probleem daarbij niet bij de beschikbare bouwtechniek, maar bij bestuurlijke en juridische voorwaarden.
De discussie over optoppen speelt op een moment dat de druk op de woningmarkt hoog blijft en nieuwe bouwlocaties schaars zijn. Door bestaande gebouwen beter te benutten, kunnen woningen worden toegevoegd zonder dat daarvoor nieuwe grond hoeft te worden ontwikkeld.
Techniek voor optoppen is beschikbaar
Optoppen wordt regelmatig gezien als een ingewikkelde bouwtechnische opgave. Volgens HDO Groep zijn er inmiddels echter verschillende technieken beschikbaar om bestaande gebouwen uit te breiden.
Met lichte bouwmethoden en prefab-oplossingen kunnen nieuwe woonlagen relatief snel worden opgebouwd. Doordat delen van een uitbreiding vooraf kunnen worden geproduceerd en vervolgens op locatie worden gemonteerd, kan de bouwtijd worden beperkt.
Jeroen Rutte, directeur van HDO Groep, ziet de techniek daarom niet als het belangrijkste obstakel.
"Er wordt vaak gedaan alsof optoppen vooral een technisch probleem is. Dat herkennen wij niet. De techniek is de afgelopen jaren enorm vooruitgegaan. De grootste uitdagingen zitten tegenwoordig bij vergunningen, parkeerbeleid, regelgeving, VvE's en politieke besluitvorming."
Volgens HDO Groep zijn er inmiddels tal van mogelijkheden om bestaande gebouwen met één of meerdere woonlagen uit te breiden. Vooral wanneer betrokken partijen vroegtijdig samenwerken, kunnen projecten volgens het bedrijf sneller worden voorbereid en uitgevoerd.
Rutte: "Als alle betrokken partijen de neuzen dezelfde kant op hebben, kunnen veel projecten veel sneller van start dan nu gebeurt. De techniek is zelden de reden waarom een project stilvalt."
Bestaande gebouwen als extra bouwruimte
Optoppen kan vooral interessant zijn in gebieden waar weinig ruimte beschikbaar is voor nieuwe woningbouw. In plaats van nieuwe bouwgrond te zoeken, wordt de bestaande bebouwde omgeving gebruikt om extra woningen te realiseren.
Daarbij kan de bestaande woningvoorraad worden uitgebreid zonder dat de footprint van een gebouw op straatniveau groter wordt. Tegelijkertijd vraagt een optopproject wel om een zorgvuldige beoordeling van het bestaande gebouw en de mogelijkheden voor uitbreiding.
Volgens HDO Groep komen veel projecten echter al vóór de technische uitwerking in de problemen. Vergunningprocedures, parkeerbeleid, regelgeving, besluitvorming binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE's) en politieke keuzes kunnen ervoor zorgen dat plannen vertraging oplopen.
Besluitvorming vertraagt woningbouw
HDO Groep ziet regelmatig dat projecten langdurig in de voorbereidingsfase blijven. Daarbij zijn volgens het bedrijf verschillende belangen betrokken, waardoor besluitvorming complex kan worden.
Rutte zegt daarover:
"Wij zien regelmatig dat projecten vertraging oplopen door langdurige besluitvorming. Dat is begrijpelijk, want er spelen veel belangen. Maar als we serieus werk willen maken van woningbouw, moeten we ook durven kiezen. Anders blijven veel goede plannen jarenlang op de plank liggen."
De gemeente Haarlem besloot onlangs af te zien van een grootschalige aanpak van optoppen. Uit onderzoek zou naar voren zijn gekomen dat de aanpak te duur, juridisch complex en lastig uitvoerbaar zou zijn.
Volgens HDO Groep laat dit zien dat de discussie niet alleen over de technische haalbaarheid van optoppen gaat. Ook de manier waarop gemeenten projecten beoordelen en procedures organiseren speelt een belangrijke rol.
Van haalbaarheid naar uitvoering
Volgens HDO Groep zou de aandacht moeten verschuiven van de vraag of optoppen mogelijk is naar de manier waarop kansrijke projecten daadwerkelijk kunnen worden uitgevoerd.
Daarvoor is volgens het bedrijf samenwerking nodig tussen gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars en bouwbedrijven. Door technische mogelijkheden, regelgeving en bestuurlijke besluitvorming eerder bij elkaar te brengen, kunnen projecten sneller worden beoordeeld.
Rutte: "Nederland heeft geen gebrek aan technische kennis om woningen op bestaande gebouwen toe te voegen. De echte uitdaging is om procedures eenvoudiger te maken en sneller tot besluiten te komen. Optoppen is uiteindelijk veel meer een bestuurlijk vraagstuk geworden dan een bouwtechnisch vraagstuk."
Optoppen onderwerp van gesprek in Tweede Kamer
De mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten komen ook in de Tweede Kamer aan bod. De vaste commissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening organiseert op woensdag 7 oktober een rondetafelgesprek over dit onderwerp.
HDO Groep is hiervoor uitgenodigd vanwege de praktijkervaring met optoppen. Tijdens het gesprek bespreken onder meer instellingen, gemeenten en marktpartijen concrete knelpunten, kansen en aanbevelingen voor een betere benutting van de bestaande woningvoorraad.
Daarmee verschuift de aandacht van alleen nieuwe woningbouwlocaties naar de mogelijkheden binnen de bestaande gebouwde omgeving. Optoppen kan daar een rol in spelen, maar de snelheid waarmee projecten van plan naar uitvoering gaan, hangt volgens HDO Groep sterk samen met vergunningen, regelgeving en bestuurlijke besluitvorming.











Ontvang gratis het laatste nieuws
Altijd up-to-date blijven van het laatste nieuws? Schrijf je dan in voor onze gratis nieuwsbrief met het laatste nieuws!

