Bouwbedrijven kunnen meer woningen realiseren door bestaande gebouwen te verhogen. Daarvoor is wel eerder duidelijkheid nodig over de haalbaarheid van plannen. Dat stelde Jeroen Rutte namens HDO Groep tijdens een rondetafelgesprek in de Tweede Kamer over het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Volgens het bedrijf zorgt langdurige onzekerheid ervoor dat projecten vertraging oplopen en de opschaling van industrieel bouwen wordt bemoeilijkt.

HDO Groep pleit daarom voor een vroege, integrale beoordeling van plannen om extra verdiepingen en woningen op bestaande gebouwen te realiseren. Onderwerpen als welstand, parkeren en bezonning worden volgens het bedrijf nu vaak afzonderlijk en na elkaar beoordeeld. Hierdoor investeren bouwbedrijven soms lange tijd in plannen zonder te weten of deze uiteindelijk uitgevoerd kunnen worden. “Een ondernemer kan handelen op basis van duidelijkheid en kan omgaan met een duidelijk nee. Maar een fabriek kan niet opschalen op basis van anderhalf jaar misschien”, zegt Rutte.

Anderhalf jaar wachten op duidelijkheid

In een position paper voor het rondetafelgesprek beschrijft HDO een project waarbij zeven appartementen bovenop een bestaand gebouw moeten komen. Volgens het bedrijf is het plan technisch uitvoerbaar, maar is na ongeveer anderhalf jaar nog altijd niet duidelijk of de woningen daadwerkelijk gebouwd kunnen worden. De formele vergunningprocedure moet zelfs nog beginnen.

De onzekerheid ontstond doordat verschillende voorwaarden achtereenvolgens werden behandeld. Eerst moest duidelijk worden welke uitstraling en vormgeving vanuit stedenbouwkundig oogpunt en welstand aanvaardbaar waren. Daarna kwam het parkeerbeleid aan bod. Vervolgens moesten onder meer vragen over de bezonning van omliggende woningen worden onderzocht.

Volgens Rutte zijn dit op zichzelf begrijpelijke onderwerpen, maar hadden ze grotendeels vooraf voorzien kunnen worden. Doordat iedere vraag afzonderlijk wordt behandeld, volgt na een positieve beoordeling telkens een nieuwe onzekerheid. Ondertussen kunnen berekeningen verouderen en veranderen de bouwkosten en financieringsvoorwaarden.

Industrieel bouwen vraagt om een voorspelbare bouwstroom

HDO Groep heeft in de veertien jaar sinds de oprichting meer dan duizend afzonderlijke optopprojecten gerealiseerd. Het bedrijf produceert woningen grotendeels onder gecontroleerde omstandigheden in de fabriek. Daarbij maakt het gebruik van digitalisering, automatisering en parametrisch ontwerpen. Deze werkwijze helpt om kosten, kwaliteit en productietijd beter voorspelbaar te maken.

Toch blijft het lastig om de productiecapaciteit goed te plannen zolang onduidelijk is welke projecten daadwerkelijk doorgaan. Een fabriek moet op tijd beschikken over personeel, machines en bouwmaterialen. Om de productie verder uit te breiden, is daarom voldoende zekerheid nodig over een constante stroom aan opdrachten. Volgens Rutte haalt HDO steeds meer onzekerheid uit het bouwproces zelf, maar duurt het nog te lang voordat duidelijk is of en onder welke voorwaarden een project mag worden uitgevoerd. Dat belemmert investeringen die nodig zijn om meer woningen te produceren.

Beoordeel voorwaarden zo vroeg mogelijk gezamenlijk

HDO wil dat gemeenten en andere betrokken partijen voorzienbare vragen zo vroeg mogelijk gezamenlijk beoordelen. Waar dat mogelijk is, moeten verschillende onderdelen van de beoordeling parallel plaatsvinden in plaats van na elkaar. Zo kunnen initiatiefnemers eerder een betrouwbaar oordeel krijgen over de haalbaarheid van hun plan en de voorwaarden waaraan het moet voldoen.

Daarnaast pleit het bedrijf voor duidelijkere landelijke kaders voor het optoppen van gebouwen. Daarmee moet worden voorkomen dat bouwbedrijven bij ieder project opnieuw met een langdurig en onzeker beoordelingstraject te maken krijgen. Constructieve veiligheid, de kwaliteit van de leefomgeving en de belangen van omwonenden moeten daarbij gewoon worden meegewogen.

Volgens Rutte hoeft een vroege beoordeling niet altijd tot goedkeuring te leiden. Ook een goed onderbouwde afwijzing geeft duidelijkheid. Bouwbedrijven weten dan waarom een plan niet uitvoerbaar is en kunnen het aanpassen of hun capaciteit inzetten voor een ander project. Daarmee kan de beschikbare tijd beter worden benut en ontstaat eerder ruimte voor plannen die wel gerealiseerd kunnen worden.